Viviendas embargadas: Datos clave que todo comprador debe conocer

¿Qué son exactamente las viviendas embargadas y cómo llegan a manos de los bancos?

Las viviendas embargadas son inmuebles que han pasado a ser propiedad de entidades financieras después de que sus anteriores propietarios no pudieran hacer frente al pago de sus hipotecas. El proceso comienza cuando el titular de la hipoteca incumple sus pagos de forma continuada. Tras varios meses de impago (normalmente tres cuotas), la entidad financiera puede iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria. Si durante este proceso no se resuelve la situación de impago, el inmueble sale a subasta pública. En caso de que la subasta quede desierta o las ofertas no alcancen un mínimo establecido, el banco puede adjudicarse la propiedad, pasando a formar parte de su cartera inmobiliaria como “activo adjudicado” o REO (Real Estate Owned, por sus siglas en inglés).

Ventajas y riesgos al comprar propiedades propiedad de bancos

La principal ventaja de adquirir una vivienda embargada es su precio, generalmente inferior al valor de mercado. Los bancos no están en el negocio inmobiliario y suelen estar interesados en liquidar estos activos improductivos de sus balances, lo que puede traducirse en descuentos significativos. Además, las entidades financieras suelen ofrecer condiciones de financiación más favorables para estos inmuebles, como tipos de interés más bajos o facilidades en la entrada.

Sin embargo, existen riesgos que hay que tener muy presentes. Muchas de estas propiedades se venden en el estado en que se encuentran, pudiendo presentar problemas estructurales, deterioros o necesidades de reforma importantes. También pueden existir cargas pendientes como deudas de comunidad, impuestos municipales o suministros. Otro riesgo menos conocido es la posible existencia de ocupantes ilegales, lo que complicaría enormemente la toma de posesión del inmueble tras la compra.

El proceso de compra de una vivienda embargada: pasos fundamentales

El proceso de adquisición de una vivienda embargada difiere del de una compraventa tradicional. Primero, es necesario localizar estas propiedades, ya sea a través de portales inmobiliarios especializados, las propias webs de los bancos o mediante inmobiliarias que colaboran con entidades financieras. Una vez identificada la propiedad, resulta fundamental realizar una investigación exhaustiva que incluya:

1. Visita física detallada del inmueble, preferiblemente acompañado de un profesional.

2. Verificación en el Registro de la Propiedad para comprobar la titularidad y posibles cargas.

3. Consulta en el ayuntamiento sobre impuestos pendientes y situación urbanística.

4. Revisión de gastos de comunidad y posibles derramas pendientes.

5. Comprobación del estado de los suministros (agua, electricidad, gas).

Tras esta investigación, si se decide proceder, se realiza una oferta al banco. En caso de aceptación, se firma un contrato de arras y posteriormente se formaliza la compraventa ante notario, previa obtención de la financiación necesaria.

Aspectos legales y documentación esencial en la compra de propiedades bancarias

La seguridad jurídica es primordial al adquirir una vivienda embargada. Es recomendable contar con asesoramiento legal especializado que revise toda la documentación. Los documentos esenciales que deben verificarse incluyen:

• Nota simple del Registro de la Propiedad actualizada.

• Certificado de dominio y cargas.

• Certificado de estar al corriente de pagos con la comunidad de propietarios.

• Certificado energético.

• Último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

• Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

• Documentación que acredite la adjudicación del inmueble al banco tras el proceso de ejecución hipotecaria.

Es particularmente importante verificar que no existan cargas ocultas o derechos de terceros que puedan afectar a la propiedad una vez adquirida.

Costos asociados y consideraciones financieras al comprar una vivienda embargada

Aunque el precio de adquisición suele ser atractivo, existen diversos costos adicionales que deben tenerse en cuenta:

Concepto	Porcentaje aproximado sobre el precio	Observaciones
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales	6-11% (según comunidad autónoma)	Para viviendas de segunda mano
Notaría	0,1-0,5%	Varía según el valor de la vivienda
Registro de la Propiedad	0,1-0,4%	Depende del valor de inscripción
Gastos de tasación	200-600€	Cantidad fija
Gastos de gestoría	300-500€	Cantidad fija
Posibles reformas	Variable	Puede suponer entre 200-1.000€/m²
Deudas pendientes (comunidad, IBI)	Variable	A comprobar antes de la compra

Precios, tasas o estimaciones de costos mencionados en este artículo se basan en la información más reciente disponible, pero pueden variar con el tiempo. Se recomienda realizar una investigación independiente antes de tomar decisiones financieras.

Recomendaciones para negociar eficazmente con entidades bancarias

Negociar la compra de una vivienda embargada requiere una estrategia diferente a la de una negociación tradicional. Los bancos suelen tener procesos estandarizados y menos flexibilidad emocional que un particular, pero esto no significa que no exista margen de negociación. Es recomendable:

1. Investigar el tiempo que lleva el inmueble en la cartera del banco; cuanto más tiempo, más posibilidades de negociar.

2. Presentarse como un comprador sólido, con financiación pre-aprobada o capacidad de pago en efectivo.

3. Fundamentar las ofertas en datos objetivos como el estado del inmueble o los precios de mercado de la zona.

4. Mostrar disposición para agilizar el proceso, lo que resulta atractivo para las entidades.

5. Considerar negociar no solo el precio, sino también condiciones financieras favorables si se va a solicitar hipoteca a la misma entidad propietaria.

La adquisición de viviendas embargadas representa una oportunidad con potencial para compradores bien informados, pero requiere un nivel de diligencia y cautela superior al de una compra convencional. El conocimiento profundo del proceso, sus particularidades y los riesgos asociados constituye la mejor herramienta para tomar decisiones acertadas en este segmento del mercado inmobiliario.